Fraud with Land Plots

Texto integral

В современных условиях развития государства и права столь же стремительно формируется и преступность, постепенно проникая во многие общественные отношения. Земельные участки как один из самых востребованных и ценных активов привлекают внимание не только инвесторов и частных покупателей, но и мошенников. Схемы обмана в сфере земельных отношений становятся все более изощренными, что требует повышенной бдительности от потенциальных покупателей и арендаторов земельных участков. Уголовное преследование мошенничества с земельными участками актуально как никогда, ведь последствия подобных преступлений могут оказаться крайне тяжелыми не только для отдельных граждан, но и для экономики страны в целом.

Статистика преступлений за период с января 2019 г. (257,200) по август 2024 г. (299,000)152 демонстрирует катастрофический рост преступности, связанной с мошенничеством, поскольку показатели чуть больше чем за полгода превышают годовую статистику преступлений!

Проблема уголовно наказуемых действий в контексте земельных участков не ограничивается лишь одним типом мошенничества. Она охватывает множество видов преступлений: от подделки документов и незаконного завладения землей до создания фиктивных сделок и принуждения к отчуждению земли под давлением.

Анализ особо распространенных преступлений, связанных прямо и/или косвенно с видами мошенничества с земельными участками, представлен в следующей статистической таблице приговоров суда за период с января 2019 по август 2024 г.153:

 

Год	2019	2020	2021	2022	2023	2024
ст. 159 УК РФ	13 657	13 886	15 162	13 228	14 482	15 214
ст. 163 УК РФ	1818	1457	1502	1444	1531	12 51
ст. 170 УК РФ	0	0	0	0	0	1
ст. 170.1 УК РФ	32	40	53	78	69	76
ст. 170.2 УК РФ	1	0	1	0	2	2
ст. 179 УК РФ	17	6	9	5	6	10
ст. 285.3 УК РФ	0	1	3	6	1	5
ст.327 УК РФ	8828	8010	9813	11 043	10 169	12 113

 

 

 

Как мы можем видеть, в определенных составах преступлений статистика либо остается на том же уровне, либо неустанно растет из года в год. Напрашивается соответствующий вопрос: в чем же причина такого роста преступности? Разбирательство таких дел требует от правоохранительных органов не только глубоких знаний в области земельного права, но и высочайшей точности в сборе доказательств, что делает борьбу с мошенничеством с земельными участками одной из самых сложных областей уголовного правоприменения. Это свидетельствует о многочисленных вызовах, с которыми сталкивается земельное право. Данный вид преступлений не только наносит ущерб частным и юридическим лицам, но и подрывает основы земельного законодательства, что приводит к значительным правовым проблемам.

Один из распространенных способов мошенничества – это продажа земельного участка по поддельным документам (ст. 170 УК РФ; ст. 170.2 УК РФ; ст. 327 УК РФ и т. д.). Мошенники используют фальсифицированные свидетельства о праве собственности или другие поддельные документы, чтобы убедить покупателя в законности сделки. Покупатели, не подозревая обмана, перечисляют деньги, после чего обнаруживают, что право на участок у них не возникло.

Другой способ – это предложение к покупке земли, которая находится в зоне с особым статусом (ст. 159 УК РФ; ст. 170 УК РФ и т. д.), например охраняемых природных территорий, где какой-либо коммерческой застройки быть не должно. Мошенники могут умолчать об этом статусе или заверить покупателя, что смена зонирования – лишь вопрос времени.

Среди видов мошенничества выделяется так называемое «выманивание земельных участков» при соглашении об обмене, когда одна из сторон сознательно вводит в заблуждение другую относительно реальной стоимости участка или его правового статуса, в том числе путем привлечения для этого должностных лиц, и т. д. (ст. 170.2 УК РФ; ст. 285 УК РФ; ст. 292 УК РФ).

Получила распространение криминализация действий, связанных с незаконным захватом земель, или рейдерством (от англ. raid «набег» или raider «налетчик» [1, с. 99], также рейдерский захват, в России и странах СНГ обычно силовой154), запрещенных уголовным законодательством Российской Федерации, а именно: ст. 159 УК РФ – мошенничество; ст. 163 УК РФ – вымогательство; ст. 170 УК РФ – регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом; ст. 170.1 УК РФ – фальсификация единого государственного реестра юридических лиц, реестра владельцев ценных бумаг или системы депозитарного учета; ст. 179 УК РФ – принуждение к совершению сделки или отказу от ее совершения; ст. 183 УК РФ – незаконные получение и разглашение сведений, составляющих коммерческую, налоговую или банковскую тайну; ст. 185 УК РФ – злоупотребления при эмиссии ценных бумаг; ст. 185.2 УК РФ – нарушение порядка учета прав на ценные бумаги; ст. 185.5 УК РФ – фальсификация решения общего собрания акционеров (участников) или решения совета директоров (наблюдательного совета) хозяйственного общества; ст. 195 УК РФ – неправомерные действия при банкротстве; ст. 196 УК РФ – преднамеренное банкротство; ст. 285.3 УК РФ – внесение в единые государственные реестры недостоверных сведений; ст. 327 УК РФ – подделка, изготовление или оборот поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей или бланков и др. К сожалению, на практике мы видим, что рейдерский захват сложно доказать из-за огромного объема необходимых материалов дела и, как следствие, истечения сроков.

Мошенничество с земельными участками представляет собой серьезную угрозу для земельного права. Решение правовых проблем, связанных с данным составом преступления, требует комплексного подхода, включающего усиление уголовной ответственности для преступников, развитие механизмов государственного контроля и повышение правовой осведомленности граждан.

Уголовная ответственность за мошенничество с земельными участками не только предполагает наказание для злоумышленников, но и выступает мерой предотвращения подобного рода преступлений.

Основными и главными мерами защиты прав собственников и покупателей земельных участков являются более четкое и в большем объеме информирование граждан и усиление контрольных мер со стороны государства, а также совершенствование законодательства в области земельного права.

Очевидно, что урегулирование проблем, связанных с мошенничеством, требует не только активных действий по их криминализации, но и введения иных, более активных мер для предотвращения и борьбы с подобными явлениями.

Земельное право представляет собой сложную и чрезвычайно важную область как для юриспруденции, так и для экономического развития государства, поскольку речь идет о владении, пользовании и распоряжении земельными участками. В последние годы углубление интеграции рыночных отношений и активизация инвестиционной деятельности привели к росту интереса к земельным ресурсам, что, в свою очередь, спровоцировало увеличение количества мошеннических схем, направленных на незаконное завладение землей.

Среди прочих правовых проблем земельное право сталкивается с необходимостью эффективной борьбы с земельным мошенничеством, что предполагает криминализацию таких действий и установление уголовной ответственности за их совершение. Характеристики и признаки земельного мошенничества могут быть многообразными, однако они объединены общими критериями – неправомерное завладение земельными участками или выгода за счет обмана или злоупотребления доверием.

Наиболее распространенные методы включают подделку документов, злоупотребление служебным положением, обман или принуждение в процессе покупки-продажи земли. Так, мошенники могут использовать поддельные свидетельства о праве собственности, чтобы «продать» землю, которая им не принадлежит, или же организуют фиктивные торги по продаже земельных участков, уклоняясь от выполнения обязательств после получения денежных средств от покупателей.

Борьба с мошенничеством с использованием земельных участков обостряется также многоуровневостью правовых отношений, в которых таковое совершается. Зачастую мошенники используют сложности земельного законодательства, злоупотребляя лазейками в формулировках норм права или недостатками в правоприменительной практике. Это не только затрудняет выявление преступлений, но и создает препятствия для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Криминализация действий, связанных с земельным мошенничеством, нацелена на установление законодательных мер противодействия этим преступлениям. Уголовная ответственность за земельные мошенничества включает в себя наказание как за сами действия, направленные на обман и злоупотребление, так и за подготовку, попытку или участие в мошеннических схемах. Важным аспектом является тот факт, что наказание может быть применено не только к физическим, но и к юридическим лицам, вовлеченным в мошенническую деятельность.

Разнообразие видов и методик мошенничества с земельными участками требует от правоприменительных органов глубоких знаний в области земельного права, а также смежных дисциплин, таких как кадастровое дело, нотариат, гражданское право, что затрудняет и осложняет расследование данных преступлений. Это обусловливает необходимость постоянного совершенствования законодательства, укрепления механизмов контроля и повышения квалификации специалистов, работающих в данной области.

Особое место в данных преступлениях занимают последствия и соответствующий ущерб от земельного мошенничества, зачастую масштабные и долгосрочные, представляющие собой серьезные правовые проблемы, ущерб от которых затрагивает не только частные интересы, но и общественное благосостояние. Правовая квалификация таких деяний и уголовная ответственность за них являются важными механизмами противодействия и предотвращения. Уголовная ответственность за мошенничество с земельными участками подразумевает наличие умысла у виновного лица, направленного на незаконное завладение землей или правами на нее, что способствует не только личным, но и общественным потерям. Криминализация таких действий в уголовном законодательстве развитых стран отражает понимание масштаба проблемы и необходимости ее решения на государственном и межведомственном уровнях.

Последствия и ущерб от земельных мошенничеств могут быть разнообразны и затрагивать различные аспекты как экономической, так и социальной жизни. Наиболее очевидным является непосредственный финансовый ущерб для лиц, потерявших свои деньги или имущество в результате мошенничества. Однако в целом последствия гораздо шире: они подрывают доверие к рыночным отношениям, дестабилизируют земельный рынок, влияют на инвестиционный климат региона и способствуют усугублению правовой неопределенности в области земельных отношений. Кроме того, земельные мошенничества часто ведут к незаконной застройке, что вызывает нарушение планов развития территорий, ухудшение экологической обстановки и снижение качества жизни населения. Незаконное использование земель может привести к деградации участков, потере их сельскохозяйственной и рекреационной ценности, что в долгосрочной перспективе наносит ущерб экономике страны.

Правовые проблемы, связанные с мошенничеством в сфере земельных отношений, требуют комплексного подхода к решению: как уголовного преследования виновных, так и совершенствования законодательства, укрепления института собственности, повышения правовой грамотности граждан и создания эффективных механизмов государственного контроля за оборотом земель. Только комплекс мер, направленных на предотвращение земельных мошенничеств и строгую уголовную ответственность за их совершение, может обеспечить надежную защиту прав и законных интересов граждан и государства в данной важной области.

Какие же правовые защитные меры от мошенничества с земельными участками сегодня являются особо актуальными?

Ключевая роль в борьбе с мошенническими схемами в отношении земельных участков отводится криминализации таких действий. Без четко очерченного уголовного наказания сложно говорить о действенных механизмах борьбы с данным видом преступлений. Введение строгих норм уголовной ответственности, предусматривающих значительные санкции для нарушителей, служит сдерживанию потенциальных мошенников от совершения незаконных операций с недвижимостью.

Защита прав собственности в контексте земельного права сталкивается с целым рядом правовых проблем – от недостаточной прозрачности сделок до отсутствия полной информации о юридическом статусе земельных участков. Поэтому одним из аспектов защиты является повышение правовой осведомленности граждан. Важно, чтобы каждый владелец земельного участка был знаком с основными нормами земельного законодательства, а также с реальными случаями мошенничества, чтобы научиться распознавать потенциальные угрозы.

Еще одной эффективной мерой является установление более строгого контроля за сделками купли-продажи земельных участков. Государственные регистрационные службы должны тщательно проверять все документы, представляемые для регистрации прав, чтобы минимизировать риск подделки документов или заявления недостоверной информации. Например, в странах Европы, СНГ и Америки для этого введена практика обязательной юридической проверки документов, проводимой специализированными органами или независимыми экспертами.

Кроме того, важно уделить внимание развитию и внедрению инновационных технологий в процессы регистрации и контроля за обращением земель. Применение технологий «Блокчейн»155 может стать одним из перспективных направлений в укреплении прозрачности и безопасности сделок, так как позволяет создать надежную систему учета данных, исключающую возможность их подделки или несанкционированного изменения. Как отмечали А. А. Арямов и Ю. В. Грачева, «“Блокчейн” позволяет эффективно сохранять данные, но сам по себе не обеспечивает их достоверность, поскольку они самостоятельно вводятся пользователями» [2, с. 110].

До сих пор в наших современных реалиях важнейшим правовым аспектом противодействия земельным мошенничествам безусловно остается применение мер уголовного законодательства, поскольку они направлены в первую очередь на борьбу с незаконными операциями в сфере земельных отношений. Преступления, связанные с незаконным оборотом земли, являются одной из наиболее распространенных форм нарушений в этой области и подпадают под действие существующих норм уголовного закона, предусматривающих ответственность за мошенничество, а, в свою очередь, земельное право закрепляет механизмы правового регулирования относительно использования и распоряжения земельными участками, а также устанавливает основания для привлечения к ответственности за совершение противоправных деяний в этой сфере.

В современной ситуации криминализация уголовного закона является одним из ведущих решений по предотвращению совершения деяний, подрывающих порядок в сфере земельных отношений, предполагает выявление и пресечение разнообразных форм земельного мошенничества.

Как отмечает К. О. Копшева, «уголовное законодательство должно совершенствоваться и соответствовать современным реалиям, но для эффективного применения УК РФ, выполнения задач, стоящих перед ним, уголовно-правовые нововведения должны отвечать принципам криминализации» [3, с. 47]. Сложно не согласиться с данным мнением, поскольку для обеспечения высокого уровня законодательной работы и повышения качества правовых актов целесообразно принимать во внимание широкий спектр оценочных и аналитических методов. Важно начать с комплексной оценки, которая включает в себя не только анализ самого содержания законодательных актов и методов их внедрения со стороны государственных институтов, но и аудит деятельности за счет внешнего и внутреннего мониторинга.

В подтверждение данных слов приведем позицию Ю. Г. Арзамасова и Я. Е. Наконечного, которые подчеркивают: «В целях своевременного выявления и предотвращения дефектов федерального и регионального законодательств, ведомственных и муниципальных нормативных правовых актов особое значение имеет проведение правового мониторинга, видом которого является мониторинг нормативных правовых актов» [4, с. 3].

При определении и дальнейшем установлении в качестве ключевых участников внешнего мониторинга следует выделить независимых экспертов из высших учебных заведений, исследовательских институтов, а также профессионалов, входящих в состав экспертных советов палат Федерального Собрания, поскольку именно эти лица оценивают эффективность и актуальность действующих норм. С особым вниманием необходимо относиться к проведению криминологической экспертизы, поскольку важно установить системность совершаемого деяния, что подтверждает мнение В. В. Лунеева: «Для криминализации деяния необходима его относительная распространенность, т. е. оно не должно быть разовым» [5, с. 497]. Этот процесс предполагает детальное исследование с целью выявления и анализа коррупционных рисков в правовых актах. Включение антикоррупционной экспертизы в мониторинг поможет установить коррупциогенные факторы, что существенно повысит прозрачность законодательства и доверие к нему.

Комплексный подход к анализу и оценке законодательной деятельности, включающий как внешний, так и внутренний мониторинг, а также криминологическую и антикоррупционную экспертизу, является мощным инструментом в руках государства для обеспечения эффективности, актуальности и надежности правового поля. Объединяя усилия государственных органов и независимых экспертов, можно достигнуть значительного прогресса в улучшении качества законодательства и повышения доверия к нему.

В связи с этим разделяем мнение профессора Л. В. Иногамовой-Хегай, которая утверждает: «Разработка и принятие новых уголовных законов на основе криминологического исследования состояния мер по противодействию преступлениям и с соблюдением принципов обновления уголовно-правовых норм и институтов путем их системного законодательного закрепления не только сохранят кодифицированное уголовное законодательство, но и будут способствовать его эффективному дальнейшему развитию» [6, с. 85].

Изложенное выше позволяет признать мошенничество одной из глобальных проблем современности, данные преступные действия давно зарекомендовали себя как серьезная угроза современному обществу. Наиболее заметными примерами таких деяний являются следующие мошеннические схемы: симуляция строительства; распродажа квартир; неправильное оформление документов / подделка; фиктивные сделки с недвижимостью; продажа недвижимости с проживающим арендатором; передача прав собственности через дарение вместо процедуры купли-продажи; торговля иллюзиями вместо реальных активов или «продажа воздуха»; использование несуществующих адресов в сделках; права на недвижимость со стороны третьих лиц; многократное использование одного и того же имущества как залога в финансовых операциях с разными участниками; схемы, основанные на принципе финансовых пирамид в жилищном секторе.

Мошеннические схемы, связанные с участками земли и другой недвижимостью, отличаются высокой степенью изощренности и профессионализма. Они трудно доказуемы и, как правило, осуществляются высокопрофессиональными специалистами, которые разбираются в нормах земельного, гражданского, налогового, уголовного и иного законодательства, а также в вопросах работы большинства государственных органов и их структурных подразделений. Именно поэтому на данный момент приоритетным остается исследование новых проявлений мошенничества, поскольку не должно иметь места «нарушение возможности позитивного воздействия новой уголовно-правовой нормы на общественно опасное деяние» [7, с. 608]. Исследование такого рода мошенничества должно проводиться в контексте распространения и применения новейших технологий, включая «Блокчейн», что подтверждается трудами ученых страны: Ю. Г. Арзамасова [8], А. А. Арямова [9], Ю. В. Грачевой [10], А. И. Чучаева [11], С. В. Маликова [12] и др., занимающихся исследованием цифровизации.

Изучение схем мошенничества является ключевым для предварительной идентификации и предотвращения таких преступных действий на ранних этапах. Ведь глубокое понимание механизмов, лежащих в основе мошенничества, обеспечивает возможность эффективно противодействовать подобным аферам.

В заключение хотелось бы отметить, что только комплексный подход к анализу и оценке законодательной деятельности, включающий как внешний, так и внутренний мониторинг, а также криминологическую и антикоррупционную экспертизу, станет мощным инструментом в руках государства для обеспечения эффективности, актуальности и надежности правового поля. Для усиления нормативной базы важно объединение усилий государственных органов и независимых экспертов. Принятие новых законов и поправок к действующему законодательству, направленных на закрытие лазеек для мошенничества и ужесточение наказаний для нарушителей, являет собой основной инструмент в борьбе с такого рода преступлениями. Уголовная ответственность здесь выступает сдерживающим фактором, который должен отвадить потенциальных мошенников от мысли об использовании незаконных схем.

Помимо уголовного преследования, противодействие земельному мошенничеству требует комплексного подхода, включая повышение правовой грамотности граждан, усиление контроля за земельными транзакциями и улучшение информационной прозрачности сделок. Развитие и использование цифровых технологий в регистрации прав на землю и проведении земельных аукционов также помогает сокращать пространство для недобросовестных действий.

Однако, несмотря на усовершенствование законодательства и интеграцию современных технологий, важнейшей задачей остается формирование эффективной системы обнаружения и расследования земельного мошенничества, что требует усиленной работы правоохранительных органов и всего общества.

Взаимодействие государственных органов, общественных институтов и граждан, основанное на принципах законности и справедливости, должно стать базой для построения надежной системы защиты прав и интересов всех участников земельных отношений.

Автор заявляет об отсутствии конфликта интересов.

The author declares no conflict of interests.

Статья поступила в редакцию 10.11.2024; одобрена после рецензирования 20.11.2024; принята к публикации 03.04.2025.

The article was submitted 10.11.2024; approved after reviewing 20.11.2024; accepted for publication 03.04.2025.

Sobre autores

Vladislav Arzamasov

Russian State University of Justice named after V. M. Lebedev

Autor responsável pela correspondência
Email: arzamasov.vladislav@gmail.com

Cand. Sci. (Law), Associate Professor at the Land and Environmental Law Department 

Rússia, 69 Novocheremushkinskaya St., Moscow

Bibliografia

Arquivos suplementares